L’amministratore di condomini Mario Borgo Caratti ci illustra le incentivazioni introdotte con il Decreto Rilancio 34/2020
Il Super Ecobonus e il Super Sismabonus
Il Superbonus 110% è una misura di incentivazione introdotta dal Decreto Rilancio (D.L. 34/2020), che punta a rendere più efficienti e più sicure le nostre abitazioni.
Si suddivide in due tipologie di interventi: il Super Ecobonus e il Super Sismabonus.
Il primo incentiva i lavori di efficientamento energetico, il secondo quelli di adeguamento antisismico. L’incentivo consiste in una detrazione del 110% da ripartire in cinque quote annuali, che si applica sulle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 30 giugno 2022 (o al 31 dicembre 2022, se entro tale data è stato concluso il 60% dei lavori). Per poter beneficiare del Super Ecobonus è necessario effettuare almeno un intervento cosiddetto “trainante”. Gli interventi trainanti consistono nell’isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro dell’edificio (l’intervento deve avere un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda) e nella sostituzione degli impianti di climatizzazione esistenti in condominio con impianti centralizzati ad alta efficienza energetica. Sono trainanti anche gli interventi di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti per riscaldamento, raffrescamento o fornitura di acqua calda a pompa di calore eseguiti su edifici singoli e villette.
Una volta eseguito almeno uno degli interventi trainanti, il beneficiario può decidere di effettuare anche gli interventi cosiddetti “trainati”, come la sostituzione degli infissi, le schermature solari, l’installazione di impianti fotovoltaici, dei sistemi di accumulo, delle colonnine per la ricarica dei veicoli elettrici, l’eliminazione delle barriere architettoniche per le persone portatrici di handicap e per le persone con età superiore ai 65 anni.
Per poter usufruire del Super Sismabonus è invece sufficiente eseguire un intervento di adeguamento antisismico su edifici situati nelle zone sismiche 1,2,3, realizzato il quale è possibile usufruire della detrazione al 110% anche per gli interventi “trainati” sopra elencati.
È poi possibile avvalersi del Superbonus anche per la demolizione e ricostruzione degli immobili, che, in virtù delle innovazioni introdotte con il Decreto Semplificazioni (D.L. 76/2020), può avvenire con modifiche di sagome, prospetti, aree di sedime e con incrementi di volume.
Possono beneficiare del Superbonus le persone fisiche che vivono in condomini (anche minimi e senza amministratore), in edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate possedute da un unico proprietario o in comproprietà, in edifici unifamiliari o in unità immobiliari site all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno.
Il Superbonus non si applica agli edifici che sono adibiti in prevalenza o totalmente ad usi diversi da quello residenziale. Non si applica inoltre alle unità immobiliari accatastate nelle categorie A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici).
Grazie al Superbonus i cittadini possono ristrutturare la propria casa gratuitamente. Possono scegliere se utilizzare direttamente la detrazione al 110%, pagando meno tasse e recuperando in cinque anni più di quanto hanno speso (in quattro per le spese sostenute nel 2022), o cedere il credito d’imposta a terzi, ottenendo subito liquidità. Il cittadino può anche decidere di esercitare l’opzione dello sconto in fattura: l’impresa che ha effettuato i lavori applica uno sconto fino al 100% del valore della fattura e il cittadino effettua così i lavori senza alcun esborso monetario.
L’impresa si vedrà in questo modo riconosciuto un credito d’imposta pari al 110% dell’ammontare dello sconto applicato, che potrà o usare in compensazione o cedere ulteriormente ad altri soggetti, comprese le banche e gli intermediari finanziari.
Per gli interventi trainanti i limiti di spesa variano a seconda del tipo di intervento, della tipologia di immobile e del numero di unità abitative. Per gli interventi trainati i limiti di spesa sono quelli previsti dall’art. 14 del Decreto Legge 63/2013, convertito, con modificazioni, dalla Legge 90/2013. I limiti di spesa non devono essere rispettati per ogni unità immobiliare ma nel totale condominiale. Per poter autorizzare i lavori condominiali del Superbonus è sufficiente l’approvazione della maggioranza di un terzo dei millesimi di proprietà dell’immobile, intervenuto in assemblea.
Allo stesso modo, anche la decisione di esercitare l’opzione dello sconto in fattura, è autorizzata con lo stesso quorum assembleare. Godere del Superbonus richiede il rispetto di alcuni adempimenti.
Va verificato innanzitutto che l’immobile oggetto d’intervento sia conforme alle prescrizioni urbanistico-edilizie, attraverso un accertamento di conformità eseguito da un tecnico. Questo verifica che lo stato attuale dell’immobile sia perfettamente in regola con le normative e le autorizzazioni necessarie.
E’ quindi assolutamente necessario che non siano presenti abusi edilizi. Successivamente occorre verificare quali interventi si possono realizzare. Nel caso del Super Ecobonus, va inoltre verificato che questi interventi conseguano il miglioramento minimo di almeno due classi energetiche. A tal fine il tecnico incaricato dovrà compilare due attestazioni di prestazione energetica (APE), una prima dell’esecuzione dei lavori, l’altra dopo, da allegare all’asseverazione. L’asseverazione deve certificare la corretta esecuzione dei lavori, il rispetto dei requisiti tecnici, dei massimali di spesa e la congruità dei costi, e va inviata ad ENEA (l’Agenzia nazionale per le nuove tecnologie, l’energia e lo sviluppo economico sostenibile).
Per il Super Sismabonus è invece necessario che l’efficacia degli interventi e la verifica della congruità delle spese sia asseverata dai professionisti incaricati della progettazione strutturale, della direzione dei lavori e del collaudo statico.
Qualora il beneficiario volesse esercitare l’opzione dello sconto in fattura o della cessione del credito, dovrà richiedere anche il visto di conformità a uno dei soggetti incaricati al rilascio (commercialista, CAF).
A questo punto, il beneficiario potrà comunicare all’Agenzia delle Entrate l’esercizio dell’opzione dello sconto in fattura o della cessione del credito d’imposta, utilizzando l’apposito modello pubblicato sul sito dell’Agenzia.
Se gli obiettivi del Superbonus sono assolutamente condivisibili, però, sono molte le criticità della norma che rendono difficile il loro raggiungimento.
Innanzitutto l’incertezza sull’orizzonte temporale.
La Legge di Bilancio 2021 ha disposto la proroga del superbonus al 30 giugno 2022 (o al 31 dicembre 2022, se entro tale data è stato concluso il 60% dei lavori).
Si tratta tuttavia soltanto di una promessa di proroga. La stessa Legge di Bilancio infatti ha previsto che per renderla effettiva si dovrà attendere l’approvazione definitiva del Consiglio dell’Unione Europea, che ancora non è arrivata.
Considerata, poi, la mole di adempimenti burocratici, previsti dalla norma, l’incerto orizzonte temporale, nonostante la proroga in arrivo, risulta essere del tutto insufficiente. Sarebbe quindi auspicabile da parte del legislatore una estensione dei termini di applicazione. A questo proposito, nelle linee guida di indirizzo del Recovery Plan approvate di recente dal Parlamento, sulla base delle quali il Governo dovrà redigere la versione definitiva del Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza (PNRR) da trasmettere all’Unione Europea entro il 30 aprile 2021, è indicata l’estensione del Superbonus all’intero anno 2023.All’incertezza temporale si accompagna poi l’inadeguatezza degli uffici tecnici di molte città nel fornire in tempi rapidi ai professionisti che devono occuparsi delle valutazioni di fattibilità (anche a causa delle restrizioni Covid) la documentazione di cui necessitano.
Difficilmente tale inadeguatezza potrà essere colmata con l’assunzione mirata di maggiore personale, prevista sempre nella sopracitata Legge di Bilancio, considerati i tempi necessari al suo reclutamento.
Oltre all’incremento di personale sarebbe poi comunque necessario che tutti i Comuni si dotassero di sistemi telematici di accesso ai loro archivi, il che richiederebbe la digitalizzazione dei documenti in essi contenuti.
Altro aspetto critico è l’incertezza normativa, che si manifesta ad esempio in una interpretazione restrittiva della norma da parte dell’Agenzia delle Entrate, nella quasi quotidiana produzione di pareri e circolari interpretative e nelle continue dicerie su possibili modifiche alla norma.
Per non parlare poi dei problemi che presenta la questione della modalità di fruizione del bonus: dato che il condomino è libero di scegliere la strada della cessione del credito ma anche quella della detrazione in dichiarazione dei redditi o dello sconto in fattura, l’amministratore di condominio che non ottenga l’adesione unanime ad una delle tre modalità è costretto a comporre le tessere del mosaico con notevole dispendio di tempo.
Poiché la scelta tra la cessione del credito e la detrazione può essere operata solo dal singolo e non in modo collegiale, sarebbe stato preferibile prevedere come unica modalità lo sconto in fattura.
La normativa poi non prevede una netta separazione tra i ruoli di natura progettuale e quelli esecutivi, per cui può accadere che l’impresa che sta eseguendo i lavori abbia il progettista che fa l’asseverazione e poi attesti anche la congruità dei costi.
In un caso del genere, chi assicura che i costi siano realmente congrui?
In sintesi, le misure introdotte con il Superbonus rappresentano una grande opportunità per riqualificare gli edifici delle nostre città, riducendo di conseguenza l’inquinamento atmosferico da CO2 e polveri sottili, e per renderli più sicuri, migliorandone le prestazioni sismiche.
Sarebbe però necessario introdurre alcune modifiche alla normativa per dare maggiori certezze sui tempi e rendere più snelle le procedure.
Mario Borgo Caratti
(Amministratore
di condominio)